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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un immeuble construit sans garantie décennale

L’acquisition d’un immeuble de celui qui l’a construit peut aboutir à une fâcheuse situation.

Un arrêt ancien de la Cour de cassation, du 9 septembre 1965 (Pas., 1965, I, p. 44), évoque le cas suivant.

Un entrepreneur avait construit un immeuble pour son compte personnel. Il décide ensuite de le vendre à un tiers qui vient à se plaindre d’un vice.

L’acquéreur actionne donc la garantie décennale à charge de l’entrepreneur. Or en construisant pour son compte propre, l’entrepreneur fut à la fois maître de l’ouvrage, créancier de garantie, et entrepreneur, débiteur de cette garantie.

Retenant que la confusion (art. 1234 et 1300 du Code civil) n’empêche que l’exécution de l’obligation et tant que subsiste la réunion sur la même tête des qualités de créancier et de débiteur, le juge du fond considère que la vente a éliminé l’obstacle qui était mis de la garantie, les effets de la confusion prenant fin à ce moment.

Mais l’arrêt fut cassé, la Cour de cassation retenant que la garantie naît d’un contrat d’entreprise et que l’entrepreneur n’avait pas conclu un contrat avec lui-même.

Aussi, la garantie n’était-elle pas née en sorte que, par la vente, l’entrepreneur n’avait pu céder cette garantie en accessoire du bien.

Il faut donc en déduire que si l’on achète un bien à l’entrepreneur qui l’a construit pour son compte (par exemple pour le louer quelques années), ou à l’architecte qui l’a dessiné pour son compte (pour l’habiter), on est privé de la garantie décennale qui est, rappelons-le, d’ordre public … !

Il reste bien sûr la garantie pour vice caché sauf si le vendeur s’est est valablement exonéré (est-il vendeur professionnel), voire la responsabilité précontractuelle s’il a celé cette particularité importante de la vente (réfaction du prix pour dol incident).

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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