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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les conséquences de l’annulation d’une vente d’immeuble

La Cour de cassation française, chambre mixte, a rendu un arrêt le 9 juillet 2004 relatif aux conséquences d’une annulation de vente d’immeuble (arrêt n° 222 du 9 juillet 2004, www.courdecassation.fr).

Une vente est annulée pour dol, c’est-à-dire pour tromperie sur l’objet, après plusieurs années de procédure.

En règle, lorsque la vente est annulée, le vendeur doit restituer le prix reçu et l’acheteur doit restituer l’immeuble. En effet, l’annulation a pour conséquence que les parties doivent être placée dans la situation où elles auraient été si la vente n’avait pas été conclue.

La question est de savoir si, à la suite de l’annulation de cette vente intervenue plusieurs années après sa conclusion, l’acquéreur, qui a personnellement joui de la chose, doit une indemnité d’occupation, représentative de la valeur d’usage.

Le pourvoi invite donc la Cour à se prononcer sur la nature et l’étendue des restitutions consécutives à l’anéantissement rétroactif du contrat et, dans l’hypothèse où cette indemnité ne relèverait pas du domaine des restitutions, sur le fondement juridique d’une telle indemnisation.

Le moyen du pourvoi s’articule en deux branches, l’une fondée sur l’article 1234 du Code civil, et l’autre sur l’article 1382 du Code civil. Le droit belge, on le sait, ne diffère pas du droit français en ces dispositions.

La Cour va rejeter toute indemnité d’occupation, même s’il y eut bien occupation entre la conclusion de la vente et la restitution du bien résultant de l’annulation.

La Cour de cassation française s’exprime comme suit :

« Vu l’article 1234 du Code civil ; (N.B. : cet article dispose que les obligations s’éteignent par la nullité du contrat).

Attendu, selon l’arrêt confirmatif déféré, que les époux Y… ont acquis des consorts X un immeuble à usage d’habitation ; qu’un arrêt, devenu irrévocable, a annulé la vente aux torts des vendeurs, les a condamnés à restituer le prix de vente et à réparer l’entier préjudice subi par les époux Y ; qu’ultérieurement, les consorts X ont demandé le paiement d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que pour accueillir la demande des consorts X, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que les époux Y ont occupé l’immeuble pendant 65 mois et que la vente de cet immeuble ayant été annulée, ils sont redevables d’une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle ils ont utilisé l’immeuble sans en être propriétaires ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

« Vu l’article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour statuer comme il l’a fait, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que les acquéreurs sont tenus d’une indemnité correspondant à l’avantage qu’ils ont retiré de la chose entre la date de la vente et celle de son annulation pour dol des vendeurs ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 627, alinéa 1er, du nouveau Code de procédure civile, la cassation encourue n’impliquant pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond de ce chef ; »

L’arrêt est donc cassé en ce qu’il a (i) condamné les époux Y à payer aux consorts X une indemnité d’occupation et (ii) ordonnée la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties.

Qu’en penser ?

Il est vrai que l’indemnité ne peut s’appuyer sur le contrat dont les effets sont rétroactivement annulés.

L’occupation n’est pas davantage un dommage réparable car elle n’est pas fautive, l’acquéreur ayant un titre même s’il fut par la suite annulé.

On peut cependant se demander si l’occupation de l’acheteur n’était pas devenue sans cause, du fait de l’annulation, ce qui constitue un enrichissement sans cause.

L’enrichissement apparaît d’autant mieux que le vendeur doit rembourser le prix et les intérêts car la restitution est évaluée au jour où elle doit intervenir.

Cet enrichissement que procure l’occupation, aurait pu constituer une source d’obligation de le compenser, sans qu’il fût besoin d’appeler les effets du contrats ou d’un fait fautif.

Ce moyen avait été invoqué en degré d’appel et il semble bien qu’il ait été retenu puisque la Cour d’appel avait dit :

« Que sur l’indemnité d’occupation, les époux Y ont occupé l’immeuble du 8 juin 1993 au mois de novembre 1998, soit 65 mois ; que la vente étant annulée, les époux Y doivent une indemnité d’occupation pour la jouissance de cet immeuble qu’ils ont utilisé sans en être propriétaires ; »

Il apparaît donc que c’est sur l’absence de cause juridique de l’occupation que le juge d’appel avait fondé le remboursement de l’avantage.

Ainsi la Cour d’appel a fait entrer l’enrichissement sans cause dans le compte des restitutions.

Or la Cour de cassation française n’a pas retenu ce raisonnement ; elle s’est limitée à affirmer que du fait de l’annulation, le contrat ne peut plus générer d’obligations.

Est-ce à dire qu’elle rejette l’application de le théorie de l’enrichissement sans cause dans le compte des restitutions ?

Précisons d’abord qu’en Belgique, le fondement de l’enrichissement sans cause est utilisé pour fonder les restitutions en équivalent (P. Van Ommeslaghe, Les obligations, examen de jurisprudence 1968-1973, R.C.J.B. 1975, p. 621).

Monsieur De Page, par contre, voit dans les restitutions consécutives de la résolution (mais on est ici en matière d’annulation) un mécanisme propre (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil, T II, n° 817).

La doctrine belge suit cependant de manière générale ce fondement aux restitutions (S. Stijns, La résolution pour inexécution des contrats synallagmatiques, sa mise en œuvre et ses effets, in Les obligations contractuelles, Jeune Barreau de Bruxelles, 2000, p. 451).

Dans son tout récent ouvrage sur les obligations (Bruylant, 2010), le Prof. Van Ommeslaghe explique que le fondement de l’enrichissement sans cause est le seul qui permette de fonder efficacement les restitutions et l’on peut croire que la jurisprudence suivra cette position doctrinale.

Dans son pourvoi, l’acheteur faisait valoir qu’il n’était pas tenu d’une indemnité d’occupation dès lors que la vente se trouve annulée en raison de la faute du vendeur, qui avait commis un dol.

Autrement dit, l’occupation a bien une cause, la faute du vendeur, laquelle ne peut évidemment bénéficier au vendeur à peine de violer l’article 1382 du Code civil.

Il faudrait donc tenir compte de la faute de la partie coupable de l’annulation (dol, violence) dans le compte de restitution. Cela ne sera cependant pas le cas de l’annulation pour erreur ou absence de cause, qui n’est pas provoquée par une faute.

Cependant, dans son avis concernant l’arrêt qui nous occupe, le conseiller rapporteur adoptait l’opinion selon laquelle les règles de la responsabilité civile n’ont vocation à s’appliquer que pour réparer le préjudice souffert par l’un ou l’autre des contractants résultant de leur comportement fautif.

Ainsi le vendeur de mauvaise foi ne peut prétendre à une indemnité, à l’inverse l’acheteur de mauvaise foi peut en être tenu sur la simple considération de sa mauvaise foi, mais les règles de responsabilité civile n’interfèrent en aucun cas dans le mécanisme des restitutions, sauf à faire produire un effet au contrat annulé.

Dans un arrêt du 8 février 2010, la Cour de cassation (belge) a en effet rappelé que  le manquement contractuel d’une partie, qui justifie la résolution du contrat à ses torts (pareil pour l’annulation pour dol), n’affecte pas son droit aux restitutions qu’implique cette résolution (ou cette annulation) et n’est susceptible d’entraîner que sa condamnation éventuelle à des dommages et intérêts en réparation du dommage causé par cette faute (rôle n° C.09.0244.F, www.juridat.be).

Autrement dit, tenir compte de la faute dans la conclusion du contrat serait restituer des effets au contrat qui n’existe plus, par l’effet de l’annulation justement.

Revenons à l’arrêt. Il s’exprime, on l’a vu, de manière fort concise. Les arrêts de la Cour de cassation française sont généralement plus laconiques que ceux de la Cour de cassation belge.

Il n’est donc pas ans intérêt pour le comprendre, de lire l’avis du conseiller rapporteur et celui de l’avocat général.

Le premier passe en revue les divers fondements juridiques des restitutions et conclut : « Il conviendra donc de décider si l’octroi d’une indemnité d’utilisation au vendeur peut reposer par un mécanisme de compensation sur une source tierce d’obligation, en marge des restitutions obligées. »

Le second constate que : « Le rattachement aux quasi-contrats (n.d.r. : enrichissement sans cause par exemple) n’est pas satisfaisant. Il apparaît préférable de retenir que les restitutions sont les conséquences nécessaires de la nullité, et que les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu mais seulement des règles de la nullité. »

En fondant sa décision sur l’article 1234 du Code civil, on peut se demander si la Cour de cassation n’a pas décidé que les conséquences de la nullité du contrat ne sont régies que par l’application des règles strictes des restitutions, comprises comme source autonome des effets de l’annulation.

La thèse de Monsieur De Page, en définitive.

En ce sens, ne sont restituables en valeur que les prestations fournies en exécution du contrat annulé, c’est-à-dire mises, par le contrat, à la charge de celui qui les a exécutées.

Or le vendeur n’a exécuté aucune obligation relative à la jouissance de l’acheteur, il n’est donc tenu que d’une obligation de délivrance.

Comme il n’a pas fait occuper l’acheteur (comme le ferait un bailleur par exemple), ce dernier ne doit pas lui restituer cette occupation.

Le vendeur n’a fait que délivrer l’immeuble et la remise de l’immeuble suffit à restituer cette délivrance.

Cela explique la position de la Cour de cassation française : seules les obligations du contrat font l’objet de restitution, sans considérer les éventuels autres avantages nés de la vente. Procéder autrement reviendrait à rendre des effets à un contrat annulé.

Une stricte application des restitutions, seule mesure des effets de l’annulation.

Il n’est pas sans intérêt de relever que la Cour de cassation belge semble bien s’être engagée dans la même voie.

Dans un arrêt du 21 mai 2004, la Cour de cassation avait à se prononcer sur le sort des droits et frais d’acte à la suite de l’annulation de la vente d’un immeuble.

L’acheteur demandait qu’outre le prix, le vendeur soit condamné à lui restituer ces frais.

La Cour de cassation belge a cassé l’arrêt qui accueillait cette demande : ne doit être restitué que ce qui a été presté et si le vendeur n’a pas reçu les frais, il ne doit pas les rendre.

Stricte application de la règle des restitutions, sans autre considération.

Terminons par une précision.

L’indemnité de jouissance ne se confond pas avec l’indemnité de dépréciation par l’usage.

L’acquéreur doit rendre la chose à laquelle s’ajoute l’indemnisation de la moins-value due à l’usure de la chose : il s’agit là d’une conséquence logique de l’évaluation du bien au jour de la restitution en son état au jour de la vente.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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