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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Option d’achat payante et loi Breyne

Une option de vente si elle constitue une promesse unilatérale (donc si le vendeur n’est pas obligé de vendre) et non une promesse bilatérale, n’est pas soumise à la loi Breyne car elle ne constitue pas un contrat au sens de l’article 1er de la loi qui suppose l’engagement des deux parties. Mais :

  1. la promesse doit contenir les mêmes informations et annexes obligatoires que la convention (art. 7) à peine de nullité (art. 13).
  2. si l’option contient une indemnité en cas de non exécution (par exemple si l’acheteur a promis d’acheter et que le vendeur lève l’option mais que l’acheteur se désiste), cette indemnité ne peut dépasser 5 % du prix total, ni le dommage réel s’il est inférieur (art. 10 al. 6).

Une option d’achat payante est-elle possible ? Un contrat de réservation payante est-il licite ?

Certains auteur répondent par la négative car l’article 10 alinéa 1er pose que « le vendeur ou l’entrepreneur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention » (R. de Briey, La promotion immobilière et la loi Breyne, questions choisies, in La promotion immobilière, Larcier 2008, p. 145).

En revanche Monsieur Chandelle (Rép. Not., T. VII, L. VI, La loi Breyne, p. 75) avance prudemment que, selon lui, le système de l’option payante est possible car la loi autorise une indemnité (ne dépassant pas 5 %) en cas de non respect de l’option (art. 10 al. 6).

C’est faire une confusion entre le prix d’un service (l’option ou la réservation) et l’indemnité en cas de non respect de l’option.

Cette confusion est créée par les travaux parlementaires (cités par Chandelle).

La possibilité de prévoir une indemnité ne permet donc pas, de ce seul fait, de stipuler un prix.

De toute façon, l’acompte cumulé au prix de l’option ne pourra pas être supérieur à l’acompte légal maximum de 5 %.

On peut se demander si l’option d’achat payant est utile au promoteur.

Dans ce système, le promoteur s’engage à vendre si le client lève l’option, et le client paye ce droit de réservation.

L’objectif de préfinancement est atteint mais le client n’est pas lié, en sorte que le promoteur ne garantit pas son plan financier.

Au contraire, dans l’option de vente, le client s’engage à acheter mais le promoteur ne souscrit pas l’obligation de vendre.

En ce cas, le promoteur assure son chiffre d’affaires mais il ne reçoit pas un préfinancement car le client ne paye pas un droit, puisque c’est lui qui s’engage.

Dans l’option d’achat payante, il faut voir si le prix du droit de réservation est un « paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention ».

Pareil paiement, on l’a dit, est prohibé et pénalement sanctionné.

Mais la cause du paiement ne se situe pas dans la vente de l’habitation à construire, mais dans l’option qui est un acte distinct et différent.

On pourrait donc soutenir que le prix de l’option payante est étranger à la prohibition de l’article 10 al. 1er qui ne vise que la vente proprement dite.

L’expression « sous quelque forme que ce soit » ne permet pas d’assimiler la forme du paiement et sa cause.

Toutefois, il faut être prudent même si la loi Breyne est dérogatoire et droit commun et s’interprète strictement.

En effet, l’intention du législateur est clairement de protéger financièrement l’acheteur en interdisant qu’il paie avant le contrat et qu’il paie plus de 5 % au moment du contrat.

Dans ce contexte, le prix de l’option pourrait, sans méconnaître la nature et l’objet de celle-ci, tomber dans le champ d’application de l’article 10 al. 1er, et subir les sanctions des articles 13 et 14.

L’option payant doit être déconseillée.

La problématique des arrhes (handgeld) (art. 1590 du Code civil) est différente encore.

Ici aussi la limite de 5 % s’applique (art. 10 al. 2) (M. Devrooye, De wet Breyne, Konstruktieve Publikaties 2000, p. 8).

Terminons en observant qu’un compromis sous conditions suspensive est bien soumis à la loi Breyne car c’est déjà un contrat.

Les deux parties sont déjà liées mais c’est l’exécution du contrat qui est suspendue. La Cour d’appel d’Antwerpen l’a jugé le 28 avril 982 (R.W., 84-85, coll. 213).

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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