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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La langue de l’acte de vente

Dans quelle langue un acte authentique de vente doit-il être rédigé ?

L’emploi des langues est réglé par la Constitution.

L’article 30 de la Constitution dispose que « l’emploi des langues usitées en Belgique est facultatif ; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l’autorité publique et pour les affaires judiciaires. »

Une vente entre des personnes privées n’est pas un acte de l’autorité publique ni une affaire judiciaire.

Il faut en conclure que la langue de la vente est libre, même si un notaire, qui est un officier public, prête son ministère pour authentifier le contrat.

Il faut encore avoir égard à l’article 129 de la Constitution qui traite aussi de l’emploi des langues.

Selon cette disposition, les Parlements des Communautés règlent par décret, à l’exclusion du législateur fédéral, l’emploi des langues dans les domaines suivants :

  • les matières administratives,
  • l’enseignement,
  • les relations sociales entre les employeurs et leur personnel,
  • les actes et documents des entreprises imposés par la loi et les règlements.

Ici aussi, rien qui vienne réglementer la langue de l’acte d’une vente privée et pas davantage le compromis.

En revanche, pour une vente par autorité de justice ou intéressant une autorité publique, il faudra respecter la langue de la Région concernée.

On peut donc poser que dans une vente entre personnes privées, ni la langue des parties, ni leur domicile, ni le lieu où le notaire est établi, ni même la situation du bien n’impose telle langue au détriment d’une autre.

Les parties choisissent librement d’exprimer leur convention dans la langue qui leur convient.

L’acte authentique de vente devra cependant être dressé dans une des trois langues nationales (français, néerlandais, ou allemand) car l’acte devra être transcrit à la conservation des hypothèques.

De plus, l’acte génère des obligations fiscales et urbanistiques qui requièrent un usage de caractère réglementaire dans une Région déterminée, en sorte qu’il est d’usage d’utiliser la langue de la Communauté où ces obligations s’exécutent.

Le choix de la langue nationale présente un autre tempérament : le notaire est le conseiller des parties et doit donc veiller à ce qu’elles comprennent l’acte.

Si une des parties ne comprend pas ce qu’elle est amenée à signer, le notaire doit suggérer le recours à un traducteur ce dont il sera fait mention au bas de l’acte.

Le notaire peut aussi conseiller le recours à une traduction, mais il faudra alors prévoir que telle version est celle qui fait la loi et le titre des parties.

Quant au compromis, il sera rédigé dans la langue du choix des parties.

Si les parties ne se mettent pas d’accord, ou si rien n’est prévu, il faudra considérer que l’acte forme le titre de propriété de l’acheteur. Il s’indique donc que ce soit l’acheteur qui choisisse la langue de son titre.

C’est du reste pour cette raison que le notaire qui tient la plume est celui de l’acquéreur, l’usage voulant qu’en contrepartie le notaire du vendeur se charge du compromis.

Il faut dire que lorsque chaque partie a son notaire, les honoraires ne sont pas doublés et sont partagés entre les deux notaires.

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Catégorie: Vente

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. La langue de la facture de frais et honoraires du notaire sera peut-être différente de celle de l’acte de vente, du moins dans les Régions flamande et wallonne.

    En effet, la langue de la facture est réglementée en fonction du siège d’exploitation (en Flandre le décret de la Communauté flamande du 19 juillet 1973 et en Wallonie les décrets de la Communauté française des 12 juillet 1978 et 30 juin 19982 ; ces décrets ne sont pas applicables dans le Région de Bruxelles-Capitale).

    Dans un arrêt du 12 juin 2016, la C.J.U.E. (New Valmar, C15/15) a jugé que, dans des transactions transfrontalières, l’obligation de dresser la facture dans la langue de la Région du siège d’exploitation, à peine de nullité, était contraire à l’article 35 T.F.U.E. (effets restrictifs sur les échanges commerciaux).

    Cela ne concerne que les transactions transfrontalières et les notaires ne sont pas des entreprises « industrielles, commerciales ou financières » au sens de l’article 52 des lois sur l’emploi des langues en matière administrative, coordonnées par l’arrêté royal du 18 juillet 1966. Mais le décret flamand du 19 juillet 1973 est applicable aux « personnes physiques et morales ayant un siège d’exploitation dans la région de langue néerlandaise ». Ce décret règle l’emploi des langues en matière d’actes et de documents d’entreprise prescrits par la loi.

    On peut penser que l’arrêt New Valmar va imposer des changements. Il faudra voir si la réglementation subsistera pour les actes non transnationaux.

    août 9, 2016

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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