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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un bâtiment neuf « avec terrain » entièrement soumise à la TVA

Le 8 juin 2000, la Cour de Justice de l’Union européenne rendait l’arrêt Breitsohl (n°C-400/98), selon lequel la TVA devait être appliquée sur la valeur d’un terrain vendu de manière indissociable avec le bâtiment érigé sur celui-ci.

Bien que portant sur la législation fiscale allemande, l’arrêt Breitsohl est transposable à la Belgique puisque la TVA est un impôt européen. L’arrêt de la CJUE impliquait donc une adaptation législative.

Pendant prés de 10 ans, la Belgique s’est trouvée en porte-à-faux avec cette interprétation puisque les terrains restaient exclus de toute application de la TVA, seuls les droits d’enregistrement devant s’appliquer lors de la cession d’un terrain.

Le précédent gouvernement Leterme avait inscrit à son programme l’adaptation du droit de la TVA avec cet important arrêt.

Étonnement, cette disposition créa un incident communautaire, le gouvernement flamand y voyant une volonté du Ministre Reynders d’enrichir l’Etat fédéral en appauvrissant la région flamande.

En effet, la TVA relève de compétence fédérale et tombe dans l’escarcelle de l’Etat fédéral alors que les droits d’enregistrement sont de la compétence et du porte-monnaie des Régions.

Le Ministre flamand Kris Peeters menaça même d’invoquer la procédure de conflit d’intérêt.

Le projet de soumission totale à la TVA de la vente d’un bâtiment neuf avec terrain fut retiré de la loi-programme, et le gouvernement décida de reporter la proposition jusqu’à ce que la Commission européenne ait rendu son avis sur la question.

La réponse fut apportée par le commissaire européen chargé de la fiscalité Laszlo Kovacs avec une grande clarté : « il faut appliquer en Belgique la TVA de 21 % sur les terrains adjoints à un bâtiment neuf ».

La loi-programme du 23 décembre 2009 a enfin soumis la vente d’un bâtiment neuf avec terrain y attenant à la TVA (publiée le 30 décembre 2009).

Ces nouvelles règles n’entreront en vigueur que le 1er janvier 2011, sauf si un arrêté royal est adopté courant 2010.

Ce délai est censé permettre aux entités fédérées concernées d’adapter si besoin leur législation et d’éviter ainsi une double taxation (perception simultanée de la TVA et du droit proportionnel d’enregistrement sur le même terrain).

En effet, le souci majeur est le risque de double imposition.

Pourtant, les Code régionaux des droits d’enregistrement contiennent une disposition qui prévoit l’exonération de droits d’enregistrement pour les livraisons de bâtiments neufs qui se font avec application de la TVA (art. 159,8° C. enr.).

Cette disposition utilise le terme bâtiment, ce qui exclut l’exonération pour le sol compris dans la cession.

Lorsque les bâtiments et le terrain sur lequel ils sont érigés sont aliénés ensemble à un prix non scindé, les droits d’enregistrements relatifs au terrain se calculent sur base de la valeur vénale de ce dernier.

Cela signifie que celui qui vend un bâtiment neuf et se base sur l’arrêt Breitsohl pour soumettre le terrain à la TVA, risque une double imposition.

Le Ministre des Finances a pourtant déclaré, à maintes reprises, en réponse à des questions parlementaires, qu’il serait exclu, en toute hypothèse, que la vente d’un terrain soit soumise à la fois à la TVA et aux droits d’enregistrement (notamment Q. & R. Sénat 2000-2001, n° 29 du 6 février 2001, p.1437).

Cependant, compte tenu de la législation actuelle, aucune disposition ne permet au Receveur de renoncer à la perception des droits d’enregistrement sur le terrain.

En effet, seule la région wallonne avait anticipativement réglé le problème en supprimant par un Décret du 9 décembre 2004 (M.B. 20 décembre 2004), la disposition selon laquelle l’exonération des droits d’enregistrement ne peut s’appliquer « pour le terrain compris dans l’aliénation ».

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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