Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment est né l’urbanisme à Bruxelles

Au début du règne de Léopold I, Bruxelles se présente comme un chef-lieu de province. La structure de Bruxelles est encore moyenâgeuse.

La ville est entourée de remparts, et faite de ruelles tortueuses, organisées autour des places ou des églises, sans considération des accès et des grandes  voies de communication.

Les villages environnants sont situés le long d’affluents de la Senne ou des voies d’accès à la ville, que nous connaissons encore comme les chaussées qui forment un réseau étoilé autour de la ville :

  • Chaussée de Waterloo,
  • de Charleroi,
  • de Mons,
  • de Ninove,
  • de Gand,
  • l’Allée Verte,
  • de Haecht,
  • de Louvain,
  • de Wavre,

Ces villages sont Ixelles, Saint Gilles, Cureghem, Molenbeek Saint Jean, Laeken, Uccle, etc.

Ces villages vont se développer sous l’impulsion de deux événements :

  • la démolition des murs d’enceinte en 1840,
  • la suppression des octrois en 1860 aux sept portes de la ville qui correspondent aux entrées des chaussées.

Les terrains en bord de ville vont alors gagner en accessibilité et prendre de la valeur.  Les villages avoisinant vont alors rapidement s’urbaniser et créer des entités urbaines.

Au milieu du 19ième siècle, ces entités vont rejoindre et se confondre avec Bruxelles.

Au début du règne de Léopold II, la ville s’organise sur ses axes donnés par la gare du Nord à l’Allée Verte et la gare des Bogards au Midi, et par la liaison du canal de Charleroi à celui de Willebroek.

Les manufactures et la classe ouvrière se concentrent sur ces axes tandis que de nouveaux quartiers sont dessinés et urbanisés pour la bourgeoisie (quartier Louise, quartier Léopold, Saint-Josse-ten-Noode).

La nécessité se présente de manière impérative de contrôler une urbanisation parfois anarchique, de prévoir des équipements collectifs et d’améliorer les communications par des boulevards de ceinture.

Pour ce faire, les efforts doivent porter sur le tracé des voiries et l’alignement des bâtisses.

Déjà sous le régime hollandais, une « commission des bâtisses des environs de Bruxelles » devait élaborer des plans et autoriser les constructions conformes à ces plans.

En 1841 la fonction de commissaire-voyer est créée afin de surveiller les constructions, de veiller à l’alignement des bâtisses et d’élaborer un plan général.

Le terme « voyer » montre que la préoccupation d’alors, en matière d’urbanisme, est essentiellement le tracé des voiries et l’alignement sur celles-ci.

En 1844, la loi sur les voiries donne aux Communes un outil leur permettant de faire respecter les plans d’alignement.

On retrouve aujourd’hui cette préoccupation dans l’expropriation justifiée par un plan d’alignement (voyez les articles 80 et 189 CoBAT).

L’urbanisme moderne naîtra sous l’impulsion de l’architecte Victor Besme, qui devint inspecteur-voyer en 1858. Il réalise en 1863-1866 le Plan général pour l’extension et l’embellissement de l’agglomération bruxelloise.

Ce plan préfigure le Bruxelles que nous connaissons.

Il a pour ambition de fondre les villages-banlieues en une grande capitale, ce qui plait à Léopold II qui nourrissait de grandes ambitions pour sa capitale.

Le moindre mérite du plan n’est pas de dessiner les boulevards de ceinture qui relient les faubourgs :

  • Avenue Albert,
  • Avenue Longchamp devenue Churchill,
  • Boulevard Général Jacques,
  • Boulevars Louis Schmidt,
  • Boulevard Reyers,
  • Avenue Meiser,
  • Avenue Wahis,
  • Boulevard Lambermont,
  • Avenue Van Praet,
  • Avenue des Croix du Feu,
  • Boulevard De Smedt de Nayer,
  • Boulevard Mettewie.

Bruxelles est presque enlacée.

Le plan prévoit aussi les grandes artères de pénétration vers les boulevards :

  • Boulevard Léopold II,
  • Avenue Rogier,
  • Avenue de Tervuren,
  • Avenue de la Couronne,
  • Rue du Trône,
  • Avenue des Nations devenue Roosevelt,
  • Avenue Brugmann,
  • Avenue Louise,
  • Etc.

Le Bruxelles moderne était né.

L’urbanisation du 19ième siècle sera favorisée par le recours à l’expropriation-concession.

Un opérateur privé peut exproprier à la valeur vénale des parcelles à charge de réaliser les voiries et équipements, sur une profondeur plus importante que nécessaire.

L’excédent peut alors être vendu à la valeur après travaux, ce qui finance l’opération.

La première grande loi sur l’urbanisme sera celle du 29 mars 1962.

La grande étape qui suivra la régionalisation sera l’O.O.P.U. ou l’ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme.

Le CoBAT ou Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire entre en vigueur Le 5 juin 2004. Il s’agit d’une codification des ordonnances et textes de loi suivants :

  • l’article 70bis de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme,
  • l’ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme,
  • l’ordonnance du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier,
  • l’ordonnance du 18 juillet 2002 relative au droit de préemption,
  • l’ordonnance du 18 décembre 2003 relative à la réhabilitation et à la réaffectation des sites d’activité inexploités.

Le 9 juin 2001, le PRAS entre en vigueur.

Enfin, en 2007 est créé le PDI ou Plan de Développement International de Bruxelles (grands projets comme le Quartier européen, Tour et Taxis, Schaerbeek-Formation ou le Mont-des-Arts).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

Lire plus arrow_forward

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

close